1031 Exchange (IRC Sec 1031)

1031 Exchange (IRC Sec 1031)

大家都知道10個富翁9個靠房地產發家,中國人更是喜歡買房地產,在美國投資房地產有甚麼撇步,1031 Exchange這樣一個強有力的工具幫助你的經濟優勢,是應該來看看.

1031 Exchange 是美國國稅局准許的投資買賣房地產延後付稅交換待遇.當你賣房地產 需繳納所產生的資本收益聯邦稅, 甚至州稅, 所以律師, 會計師, 專業房地產經紀都會建議用國稅局規定1031條款下作可延稅的交換.這必須是投資物業.

自住屋 則是由(IRC PR 121)條款.是給自居住屋屋主個人$250,000, 夫妻$500,000免獲利所得的稅上優惠, 但在賣房前5年需自住2年方可用此項條款.

1031 Exchange 准許你賣掉一處房地產再投資另一處房地產等價或高於原賣掉房地產價, 可避開馬上要付的資本收益 稅, 假設: 你在4年前買了棟房子$800,000, 銀行貸款尚欠$600, 000, 房子現在價值$1,800,000. 在這4年中間房子折舊減掉$100,000,以你的資本收益是$175,000(假設個人利率15%).

計算法: $1,000,000(升值增加部分)x15%=$150,000

               $100,000(@年折舊取回) x25%=$25,000

       

                                                    賣房                                 交換

現價值                                 $1,800,000                   $1,800,000

還房貸                                 $(600,000)                   $(600,000)

 稅上 $1,000,000@15%
資本收益稅                       $(150,000)                   延後支付稅

稅上$100,000@25%
折舊取回                            $( 25,000)                    延後支付稅

可再投資                            $1,025,000                  $1,200,000

替換產物價值
假設30% down               $3,416,667                   $4,000,000

 

任何房地產或個人產業都可交換.利用貿易或生意提高生產力或投資力, 那麼物業的交換也是同樣目的.多數的房地產也是以同類做考量, 單戶住宅出租單位可換同樣另一戶, 或換買倉庫, 零售商場, 或辦公大樓, 或土地.指的是美國境內, 而政府對這樣的交換是有嚴格限制的, 這些規定非常簡單而清楚:

識別鑑定期為45天,也就是在要出手的房子在close escrow那天算起到第45天必須完成識別登記. 最多可選擇3個物業, 必須以其中之一為選項.

交換期在close escrow這天算起180天內或是報稅截止日完成交換.交易的過程需由專門做1031合格中介第三方公司處理. 訂定合約

開設託管帳戶, 賣房資金轉入帳戶再做交換工作, 需另付費用的.

 對於喜歡投資房地產的人而言, 可一 輩子不斷的 買再換,不須交稅,持續的延稅給下一代或不換為止.

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