房租掌控在L.A.

                                          

     在2018年11月14日洛杉磯郡監事會通過了立法. 將租金和搬遷管制帶到洛杉磯的非都會區內, 由超過125個非都會區域組成, 在這些地區現在只能因”正當理由”驅逐租戶, 雖然這是臨時措施但文字仍會永久保留在案.

     不幸的是這種趨勢是越來越多的地方政府通過租金和遷離控制以限制租金增加和驅逐租戶的共鳴.

     關鍵是洛杉磯郡房租控制的法條是:

       1. 影響公寓在1995年2月1日以前建的.

       2. 限制每年只能漲5%.

       3. 為了增加5%的租金, 取決於2018年9月11日的租金.

       4. 受管制的公寓中的租戶只能出於正當理由而被驅逐.

     此外, 該條例還有更多繁重的規定.

     現在必須向租戶和郡辦公室提供終止通知( 包括3天期限付租金通知), 並要求經認證的郵寄回程收據.

  正當理由的驅逐

     洛杉磯郡在一般公寓房東驅逐不能再以30/60天通知, 驅逐房客必須是正當理由的驅逐.

  • 不付房租
  • 違反租賃協議中的規定, 如: 在租用的單元中有過多的租客, 並且在接到通知後10天之後仍有大量未經授權的租用人居住在租用單元內.
  • 從事被認為對其他租戶和附近社區造成滋擾的行為.
  • 從事犯罪活動.
  • 從事幫派活動.
  • 拒絕允許房東進屋修理出租單元.

     正如我們在L.A.房租穩定條例下看到的, 驅逐租戶的成本將大大的增加,  因為房東現在必須證明驅逐房客的必要原因.

     此外, 這些驅逐辯護律師要求進行陪審團審判, 在整個洛杉磯郡會增加由於驅逐的審理時間加長, 房東要花更多的錢準備審判和損失租金.

建議

     為了因應該法規以及其他法規,  房東審查租賃協議並為驅逐理由增加更多的防範是很重要的. 請檢查以確保”律師費” 條款有上限(例如: $500). 房東還應向每個租賃單元發出24小時搬入通知以檢查租賃單元是否需要維修以及居住在租賃單元中的人數, 在準備驅逐前確保已完成所有必要的維修.

     最後, 房東及管理公司必須了解對於房租的控制法條, 加州許多的城市正在考慮制定更多的租金控制法律.

     儘管提案10 在上次選舉中失敗了, 但租金控制倡導者們已經制定了更大的計畫以限制業主可以從租賃物業中獲得的回報.

Similar Articles

授與產權契約和 ... Grand Deed v. Quitclaim Deed                    契約是房地產現有的持有人轉移到新持有人的文件. 這並不是當資金轉手產權轉移的買賣合約, 是一份無須交換任何東西即可讓與所有權的文件. 在確認轉讓資產時, 契約告訴新主人資產位置: * 確實所在地址 * 資產座標 * 形狀和尺寸的資產 * 新舊持有人名字 一些契約使用界線來描述邊界和識別地面古蹟, 資產線和最近的地標的位置是否存在. 文件必須確定誰是轉讓人誰是受讓人, 多數郡要求參與物業交換的所有人的地址. 每條信息在契約上必須準確, 這是包括資產座標和合法描述, 如果不正確會導致新持有人誤用鄰近別人的土地.
了解什麼是初步認... 了解什麼是初步認證產權報告(Preliminary Title Report)? 每當買房地產在買賣交易時, 提供買主及貸款公司和相關單位, 總會要買主簽 名證明看過及了解報告內容在限定時間內可決定是否繼續或終止交易的初步 認證產權報告(Preliminary Title Report). ** 甚麼是初步認證產權報告? 產權報告是為產權保險單發出之前的報告, 報告顯示產權所有人名字和所在 正確地, 連帶有否欠債, 欠稅, 有無法律糾紛或留置權. ** 初步認證產權報告在交易中有何作用? 該報告包含了產權公司將發行特定類型的產權保險的條件, 報告列出產權的 缺失, 留置權和產權負擔, 以便在產權保險單發出時可移除. 初步認證報告提 供在購買之前可去除報告中對買方不利的項目.
違約賠償金( Liquidat... 違約賠償金( Liquidated Damages) 在房地產買賣合約有一項違約賠償金條款, 這條款是賣主和買主需簽字預定 的可能發生情況.甚麼是違約賠償金條款? 在買賣雙方訂立契約時, 預先簽訂雙方如在合同違約 的情況下可能任何一方造成另一方金錢損失約定得付的賠償金. 通常違約賠償指雙方, 任何一方不能履行合約, 就欠另一方. 在加州住宅買賣 合約上(California Association of Realtors(CAR)就有包含這一項: “如果買主不能履行完成買賣, 賣主可扣留買主已付訂金, 如果住宅產物不超 過4單位, 如其中一單位買主自住, 扣留金額 不超過買價的3%. 多餘的金額退 還給買主. 退還資金必須雙方在同意扣款單上簽字,
買賣Solar System 房子 買賣Solar System 房子 (What you need to know about Selling Solar Homes?) 為了節省用電, 很多的房子裝上太陽能板. 這是太陽能公司擁有的 屋主是要直 接向太陽能公司買太陽能板及安裝而不是電力公司. 買賣裝有太陽能板的房 子, 買家和賣家應該在成交前知道和注意的事項: 1. 太陽能系統是買斷付清的還是貸款 (租的)? 如果是租的, 在房契上有留置權 (lien). 2.
聯邦醫療保險 優勢計畫可以擴大提供  批准允許為患者提供量身訂製服務                               連續第二年擴展服務的醫療保險優勢計畫(MA)將可提供到府送餐, 一些人的交通運輸選擇, 甚至房屋清潔服務, 由 (CMA) 醫療保健和醫療服務中心提供. 根據四月宣布的新政策, 將允許2020年的MA計畫涵蓋CMS官員稱的一系列補充福利, CMS 官員說” 對於改善或維持醫療保險登記者的健康或整體功能具有合理的期望”. 去年優勢計畫被賦予了覆蓋這些物品的權力, 包括如: 淋浴夾, 輪椅坡道, 其他家庭修改. 這些加上的福利必須符合用於和醫療有關的, 但這種最近最新的福利開支可以超越醫療服務, 幫助患有慢性疾病者, 為健康計畫提供創新能力, 例如: 有氣喘的患者, 得到地毯清潔,
人壽保險與你的家... 人壽保險與你的家庭, 錢財, 房地產和事業 都有密切的關聯 做人壽保險多年, 多年來是大家提的問題使我為大家學習. 下列情況是你對人 壽保險應有的基本概念. 1. 家庭 根據美國聯邦健康, 教育, 福利部所做的統計報告: “ 每100人從他們工作賺錢 開始到65歲, 其中有29人在65歲前去世” 也就是說我們每一個人都有30%的機 會活不到65歲. 一旦不幸發生, 家人拿到壽險理賠, 付清房子貸款, 不會使家人的生活立遭巨變. 為兒女投保壽險, 是因為在他們生長的過程中也可能碰上不幸, 這時壽險理賠 就是父母的回饋,
提高保證收入                                          Raising  Guaranteed  Income                             Elaine 65歲, Helen 67歲 她們兩位都是工程師. 計畫在明年退休, 她們在傳統退休帳戶有$1M. 在Roth IRA$100,000和在銀行裡有$400,000, 她們希望退休後仍保持現有自己的生活方式並為他們的後人留下財產. 她們決定從存款中拿5.5%用作旅遊娛樂費用, 在股市下跌時將減少可自由支配的開支. 因為她們希望留遺產所以計畫投資60%積極股股票, 40%投資債券, 比典型的退休風險更具風險, 但如經20-25年投資報酬率也相對的高. 當她們退休後不再有收入, 稅率會下降, 這正是IRA分配或將IRA轉換為Roth IRA來節省稅的好時機. 應稅分配可能會使已婚夫婦的應稅普通收入在2018年最高是$77,400, 不致超過12%稅率範圍. 退休人員靠社會福利保障生活, 有些聰明的方法可以獲得更有保障的收入,
社安的真實事實 (...       社安金是需要科稅. 如果有社安金收入又有其他收入則有聯邦稅, 個人申報者年總收入超過$34,000可能要繳納最高85% 的社安福利稅, 夫妻申報者總收入超過$44,000則他們最多可繳納85%的稅, 有13個州根據不同的變數科稅社安金.       社安金並不是要成為退休者的唯一收入來源. SSA表示, 如果收入是平均水平, 則該計畫的退休金將僅替代退休前工資40%, 然而, 今天獲得每月社安金65歲以上人群中有26%與幾乎依靠其退休收入生活的家庭住在一起, 其中有50%的人說他們的家庭至少有一半的收入依靠社安金.       社安金購買力正在下降. 每年SSA都有生活成本調整, 受益人每年都會收到一次的調整以幫助他們每月支票跟上通貨膨脹, 但適用於計算生活成本的公式並不能完全解決普通美國老年人的醫療費用, 而醫療費用漲得比其他商品和服務快, 根據美國勞工統計局的數據, 平均年齡55歲及以上的美國人每年在醫療保健費用上的花費比總人口花費多27%.       雖領社安金也可以工作. 注意; 如果未滿退休年齡且工資超過一定限額,
年金(Annuity)Non-Qu... 年金(Annuity)Non-Qualified Plan 退休收入能撐多久?你會為有生之年能否有收入而擔心嗎?如果有這樣的危機感,是否得想些什麼辦法來解決這樣的憂慮 – 年金。 對退休計劃理念是: *  希望帳戶內現金累積好的回報。 *  稅上的好處。 *  終生可拿到合理和可預算之內的收入。 *  如需一次領取也可預知可拿到多少錢。 當你投資了一個年金為自己將來退休後有收入進帳,以時間長短,條件或有些限制,年金是你向保險公司買的一個長期合約,而這正是為累積資產提供日後退休收入而準備,是稅後的錢存入。 投資牽涉風險和可能的損失,在你買的保險公司所有的保證和保護受到索賠支付能力的限制,所以對浮動年金是沒有保證可言,所擔的投資風險太大甚或連本金都消失。 一些保險公司靈活的提供可選擇適合個人需求的年金: *  投資一筆金額或超過合約約定較長時間的投資。 *  即刻開始拿錢或延後提領的時間。 *  可選擇固定,浮動或指數利率型態利潤回報。 累積階段: *合同的所有人擁有所有權。 *如中途提領只可領增值累積部分的10%。當然要報繳稅和罰金(國稅局)。 *要超過10%提前提領保險公司有撤銷罰款,還有國稅局的罰金和報繳稅。
新簽署有關房子長... 加州州長在2015年10月簽署了一份由洛杉磯參議員Holly Mitchell 提出SB655議會法案, 因租客律師聲稱以黴菌作為不合標準的住房條件為由, 這法案削弱了驅逐延遲策略. 甚麼是黴菌 (Mold)? 因為屋內衛生條件不足及不合標準, 使屋內生長在潮濕和適當溫度的環境中的微生物或真菌可看得見的黴菌成長. 在租房業意味著什麼? 新法SB655確實增加”可見黴菌”因物業不合格和無法接受的條件清單, 但也為業主提供了許多來自黴菌汙染的虛假聲明的保護. *能見度 (Visibility): 黴菌增長必須是能看見的, 租戶及其律師不能用空氣中測試用作延遲驅趕和不付房租金為理由. *確認 (Confirmation): 黴菌必須由衛生官員或法規委託官員確認危及生命, 身體, 健康, 產業, 公眾或居住者的安全, 租戶不能在最後一刻自我聲明有黴菌存在. *地點 (Location): 法律排除不合標準之外,